楼市土拍发生了很大的变化?房企不“拿地”了吗,为什么会发生这种情况?

2020-08-17 16:45   来源: 互联网

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2020 年上半年,虽然疫情波及全国各地,但房地产销售大幅下滑,尤其是今年 2 月至 4 月,低迷的房地产市场一度对房客的投机行为失去了信心。然而,在房地产销售不佳的情况下,当地市场非常受欢迎。但 6 月过后,房地产市场出现了大幅度的 "降温"。


自 7 月份房地产市场土地拍卖降温以来,从交易规模和交易价格来看,房地产市场土地拍卖明显降温。到 7 月 29 日,全国土地交易总面积为 1.9624 亿元,比前一个月下降约 24.3%;3276 笔土地交易比前一个月下降约 20.6%;土地交易总额为 563 亿元,比 6 月份下降近 27.8%。7 月份的平均楼价降至 2.855 亿元 / 百万,比 6 月份下降近 4.6%。


楼市成交楼价下跌,在土地市场大 "降温" 的环境下,房屋开发商不拿地盖房子,为什么七月份土地市场出现异常降温?


首先,开发商担心是否要住在房子里。


今年楼市调控 304 次,重点还是住不住房。上半年集体楼市调控的城市已经有 7 个。其中有杭州,东莞,宁波,内蒙古,郑州,深圳,南京等 7 个城市。在楼市调控的大背景下,开发商不敢轻举妄动,深怕下半年楼市低迷,而栽在钢筋水泥里也承受不起,毕竟很多房企已经开始寻求多元化发展之路,房企不再局限于楼市,如汽车,养殖,医疗等行业进行投资,避免资金过度集中


住房不炒股坚持,开发商更担心第二,住房企业压力大,销售目标高,不敢轻易 "落地"。


恒大地产在 2020 年的销售目标为 6500 亿元,而上半年的销售额为 399.14 亿元,目标完成率接近 60%。现在是八月中旬,与销售目标相去甚远。另一家房地产公司万科集团(Vanke Group),在 7 个月的房地产市场销售总额为 3795 亿元,与恒大房地产市场的销售额相当,但仍比去年同期下降 0.7%。七月份,万科的销售额一度下降,房地产总销售额下降了 19.55%,销售面积下降了 21.43%,这在一定程度上是出乎意料的下降。然而,无论是恒大还是万科等知名房地产公司,它们也都面临着高压力、高目标和负载向前,不敢肆意射击也是暂停了房地产市场的低迷。


恒大和万科集团第三,上半年占用更多土地,下半年抢建房屋。


回想起来,在 2020 年上半年,事实上,全国的地面射击市场的普及也是不寻常的。在北京、杭州、厦门和深圳,北京、杭州、厦门和深圳的房地产市场上都有数百亿的 "地王"。上半年,300 个城市的土地流转费总额达到 2.54 万亿元。今年上半年,所有应该出售的好土地都卖得很好。七月份,卖地量下降。事实上,住房企业已经制定了很好的建房计划。要夺取这块土地而不建造它是不可能的。最重要的是要尽快建好房子待售,是为了安全丢下袋子。


将来,土地摄影会否有机会在物业市场上崛起?



我不这么认为。


首先,收购土地的前提是入股并返还资金。目前,住房企业的平均库存清除周期长达三年,而且负债率很高,需要资金来获得土地。恒大房地产债务比率为83.55%,万科房地产债务比率高达84.36%。而乡村花园房地产公司的债务较高,总规模达1.69万亿元,基本上相当于一个省的GDP总量。

住房企业业绩不佳,上半年由住房企业承担高额债务,以及今天的高负债率,住房企业开始明显下降,容易征地,只会加剧开发商自身的资本链结构,7月份的土地降温也是无懈可击的,毕竟半年后是开发商调整下半年总体规划的时候了。


第二,房地产市场购地的前提是房地产销售好,存量低,现在多学区住房的优势正在慢慢消失。未来,如果实行物业税、空置税等,许多房主将出售过剩的住房,住房市场的剩余将更加严重,住房企业会占用更多的土地,无论有多少套房将无济于事,谁是出售的关键,目前的房地产市场有足够的人居住。


认真总结住房剩余,综合住宅企业上半年的房地产销售和面积,房地产市场销售下滑,导致7月份土市场降温明显。未来,房地产市场将受到调控的影响,数量和价格不可能大幅上涨,房地产市场的房价最终会随着市场的走向而稳定。


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责任编辑:萤莹香草钟
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