龙湖:错过了“三条红线”

2020-08-31 17:19   来源: 互联网

打电话给下一个投资者。


我没什么要问的。龙湖已经是非常全面,非常平衡,并有一个稳定的速度冠军,但我想知道什么是龙湖的极限。龙湖明天会是什么样子?


现场发生在 8 月 26 日举行的龙湖临时表演大会上。


像过去一样,"三豪生" 龙湖交来的半年成绩单仍然像 "别人的孩子"。即使在资金紧张的情况下,长期表现一直好于严格财务策略的龙湖也显示出了更大的实力。


3 月份的年度报告中,吴亚军主席说,多年的自律和克制最终促成了出资的护城河,但现在新的资本管理规则的 "三条红线" 没有踩上这条线,她哀叹道:"这是对金融自律的反馈",龙湖的能力圈已经建立。


一位投资者用一些副词来表达他对龙湖的表现的满意,同时也对龙湖的未来提出了许多人的期望和好奇。


年利润增长 20%


据 "中国新闻" 报道,龙湖集团去年同期营业额增长 32.6%,达到 511.4 亿元。不计公允价值变动,股东核心利润增长 121 亿元至 52.7 亿元,毛利率为 30.8%,核心税后利润率为 14.6%,核心利润率为 10.3%。龙湖首席执行官邵明秀表示,龙湖希望 "今年实现 20% 的利润增长,并在未来追求两位数的利润增长"。


在销售方面,龙湖上半年实现房地产开发合同销售额 1111 亿元,比去年同期增长 5.2%。


2018 年,龙湖推出 C1 至 C4,对应住宅开发、商业运营、租房、智能服务四大水路业务。


到今年 6 月底,龙湖集团已经建成了一座建筑面积 387 万平方米的购物中心,总出租率为 94.7%。邵明晓补充道:" 目前龙湖到年底应该有近 100 个项目,今年下半年将有 8 个新的购物中心开张,还有 10 个计划明年开业。


在租房方面,已经开了 79000 套房子,这个规模在邵明晓似乎是行业的佼佼者,今年的皇冠公寓将开放到 100000 套,收入 20 多亿元。


据他说,关羽今年将能够盈利。" 虽然这是一个小利润的状态,但这是一个良好的开端。



 


规模显然不是龙湖唯一的需求,"未来将立足于把握整个时机,优化重资产与轻资产的比例。" 目前,重型资产项目毛利率约为 65%,中型资产毛利率约为 32% 至 35%。已运营 6 个月的出租房屋项目租金已达到 88.6%,总体进展仍然很好,尽管受到疫情的影响,但已迅速恢复。


邵明晓表示,房地产开发预计每年将保持两位数的增长,而商业、租赁住房和智能服务将继续以每年 30% 的速度增长。


2600 亿不变的目标


在土壤储存方面,据邵明晓介绍,得益于公司相对稳定的金融盘面和现金流,该公司在上半年保持了稳定的投资结构。在头六个月中,没收了 53 起土地,其中 40 起来自投标,13 起来自兼并和收购,所有这些都位于第一和第二线以及大都市周围的卫星城市。到 2020 年中期,该集团土壤储备量为 7354 万平方米,股权土壤储存量接近 5128 万平方米。预计土地储备将使该公司的发展维持三至四年。因此," 为了赶上规模或其他原因,我们不会在短期内把土地征用到最高点。


龙湖将遵循自己的节奏,在预先确定的城市里以合理的价格获得土地。" 邵明晓重申,龙湖的土地使用权规定,除了维持相对合理的土地价格外,龙湖每年的总负债率为 50% 至 60%。他预测,由于有可能推出优质地块,第四季度将是一个获得土地的机会。


邵明晓说,2020 年全年,龙湖售出资源 4100 亿元,其中 96% 集中在大都市区的一线、二线和卫星城,从区域角度看,渤海、长江三角洲和西部地区仍占很大比例," 我们仍有信心实现今年 2600 亿元的目标,不会改变我们的目标。


低成本融资技能


金融稳健是龙湖最具特色的标签。上半年,龙湖的净债务比率继续下降至 51.4%,现金持有 784 亿元,现金短期负债率为 4.55%。这种金融结构也在融资端发挥了优势。今年上半年,龙湖的平均借款成本为 4.5%,平均贷款寿命为 6.45 年。


赵翼,首席财务官承认,"连续第四年的融资成本约为 4.5%,这在行业中是非常低的。" 当被问及低成本融资的秘诀时,他慷慨解囊地说:"龙湖没有融资技巧,主要是选择方法和渠道:国内企业债务和发展贷款,这是主流融资模式,稳定健康,不规范,信托不会因监管而改变," 外国是美元债券 + 银团贷款。" 赵翼说,这四条渠道很好地为龙湖提供了融资弹药。

他补充道:"对公司管理层来说,有主动权和选择权是很重要的。" 他补充说," 人们一致认为,公司永远不会被迫在这样的状态下筹集资金,因为它将始终拥有主动权和选择权。

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赵翼认为,"三四五年计划" 是过去 1 - 2 年产业政策的缩影,对龙湖影响不大。


吴亚军承认,在新的资本管理条例的 "三条红线" 中,龙湖并未踩上其中一条线,这是龙湖多年来对财务自律的反馈,但 " 我们对此不沾沾自喜,下一步是进一步坚持自律,全面做好稳步发展的准备。


房地产分拆上市仍是一个难以解决的话题。邵明晓认为,尽管龙湖在房地产服务方面具有多重优势,但该公司现在将其视为一项从 C1 到 C4 的整体业务,因此目前没有拆分上市的计划。


邵明晓说,龙湖智慧服务的管理面积为 1.32 亿平方米,年收入增长 30%,毛利率超过 20%。




责任编辑:萤莹香草钟
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